我们经常听到有客户讲，现在房价太高了，买不起，打算再等等，等房价降了再说。
过去的两年一直有人在这么说。
现在似乎终于等到了曙光 – 美联储大手笔抬高利率，市场一下子就冷却了下来。
那房价真的会跌吗？
慢市场 慢平衡
首先，房地产市场是一个反应非常慢的市场。股票可以价格秒变，但是反应到整体房市上，就要拖到几个月，甚至几年。
08年金融危机，但到12年大芝加哥地区的房价才算触底。
伊州的法律体系也决定了即使房子要走上法拍的路，在一两年之内也无法走完流程。
另一方面，我们现在看到的市场“冷却”，是供方和求方都在冷却。
买房的人变少了，卖房的也没多到哪里，全市场的供给量仍然只能满足2个月的需求，远低于4-6个月的供求平衡时的指标。所以还是卖方市场。
影响价格的罪魁
很多人期待着能重回08年的境况：遍地都是低价房，还没人抢。
想要出现房价暴跌，利率、失业率、房屋供求、通货膨胀，似乎都不是决定性因素。
房地产市场因为其独特的慢节奏，总能慢慢达到一个平衡点，几年之后这些短期内拼命波动的指标都不是事儿。
历史上数次经济危机，其他市场都一片腥风血雨的时候，房地产市场都一直稳中见涨。唯一一次大规模下滑就是在08年，因为那次经济危机的源头就是次贷危机，银行过度贷款，导致大面积法拍的出现。
我们看到，真正能对房价产生致命打击的，还得是大规模的法拍活动。
因为决定一套房子能卖到什么价格的，是它周围类似房子的售价。如果只有零星的法拍，那只会被当作另类。但是大面积法拍存在的时候，好的房子价格也会被压低，不然卖不出去。
归根结底，正常市场下，买方和卖方都是人，都有自己的喜怒哀乐，都有一个自己心里可以接受的价位。整个市场的表现就是一种理性的均衡。
但是法拍的一方不是人，而是机构。所以，人的感情被抽离，纯粹按照机构止损的目标行事，那市场的表现就不再正常了。
价格的基准
如果我们单纯的看价格波动图，会发现七月八月价格好像确实跌了。
还会看到好多新闻，说有五分之一的卖家都在调低要价了。
这种波动不能说完全没受升息的影响，但更多的是一种季节性的价格变动。回头看每一年这个时候，平均售价都在下降。
如果你只以前几个月的价格做参照的话，大概可以算是等到房价下跌的时候了。
如果你以去年同期的价格做参照的话，会发现年涨幅还是10%。
卖家调低要价，大概是从12%的涨幅预期调整到了10%。
同一时段，利率却从3%升到了6%。
是等呢？还是不再等呢？
十年前我刚买房的时候，利率也是6%。那时候的人，似乎都还觉得利率很好，因为更早的时候利率是百分之十几。
十年过去，持有房子有各种各样的投资收益。当初的6%的利率，早就忘了有什么影响了。
房子终究是一种长期投资。
谁能准确预测市场什么时候变动呢？
我们只能说，不用紧盯着市场波动，房市根本波不起来。
如果是买房自住的话，有需要的时候就是入市的好时候。
