经常有买家问，买房过程要多长时间。很多人以为跑了很多地方，终于选到了喜欢的房子，offer被接受了，就等于大功告成了。事实上，这只是正式买房过程的开始。还有很多工作要做。
每套房子的情况都有所不同。我们做过的案例，最快的有3周之内就可以从合同到closing，慢的有超过1年才closing的；有些是人为因素导致的，有些是不可抗力造成的拖延。
平均买房时长
根据Ellie Mae的统计，今年3月买房的人，从签订合同到最终过户的时间，平均为52天。
这个时间并不算短，但也属正常范围。正常市场下的平均过户时间是45-60天。目前虽然房子卖的火爆，但是在处理过户手续的每一环节中，涉及到的专业人士和机构，处理速度都有限。所以房子可能上市1天就签了合同，但要等2个月才能过户成功。
影响交易时间的环节
买房并不是一手签约交钱，另一手就可以拿钥匙那么简单。中间涉及诸多环节。不光要花费时间，还可能出差错，导致交易不成功。
这些环节包括：合同谈判 – 合同退出条款 – 律师审核 – 房检 – 修房谈判 – 申请贷款 – 房屋估值 – 产权审核 – 购买保险 – 贷款材料审批 – 过户前检查等等。
在最优化的情况下，每一步都不出什么问题，可能可以在1个月内完成所有步骤。
常见拖延情况
申请贷款
买家贷款申请失败或者出差错是最常见的closing延迟的原因。
有些拖延是可以避免的，比如申请人突然换工作，收入不再合格，或者买了很昂贵的东西，造成信用分数突然下降，都有可能造成贷款申请失败。
而有些是无法避免的。比如某些贷款项目的要求比较多，如FHA贷款，可能对房屋状况有特殊要求，会造成时间的延长。或者利率突然上涨，借款人原先锁定的利率过期，造成借款人可能无法负担。
每个银行的政策都不太相同。要避免拖延，最好一开始就和银行了解好各种细节，避免出现意外。
房检
签订了合同之后马上就要找专业验房师来进行房检。这里，买家需要明确一点，没有一套房子会没有任何问题。验房师总会找到这样那样的问题。但是要买家自己来决定问题是否严重，是否要卖家修理，还是自行解决。这往往是个来回谈判的过程，要花费时间。有时可能会发现比较严重的问题，比如地基下沉，或者有白蚁的痕迹等。而这些是正常的房检不包括的，需要另找专业人士来检查。
房屋估值
如果要银行贷款，那往往会涉及房屋估值的问题。如果房屋评估出来的价格比买价低，甚至低很多 – 这种情况在现在疯狂的市场上很有可能出现 – 那就会造成银行拒绝原来的贷款额，或者买家想要退出交易。无论怎样，会引发新一轮的谈判和拖延。
买家要卖掉自住房
如果买家能买下新房的前提是要卖掉自己现有的房子，那么交易成功与否就还取决于另一个交易的成功与否。任何上游交易的拖延也会影响下游交易。
避免拖延 尽早过户
从以上各种造成过户拖延或者失败的情况不难看出，贷款是最常出问题的地方，其他一些合同里的退出条款（contingency）包括验房和卖掉现有房等，也都是潜在的问题。所以，在目前的绝对卖家市场情况下，现金offer和不带任何附加退出条件的offer是卖家最青睐的。
希望了解这些，可以帮助买家在竞争中脱颖而出，并且实现做好准备，避免过户拖延。
