房子卖了 $xxx，最后真的能拿到 $xxx 吗？
很多卖家在过户那天看到结算单，第一反应都是：“怎么这么多费用？！”
网上那些卖房计算器，通常只算佣金，但现实是——在大芝加哥地区卖房，成本远不止这一项。有些是明面上的，有些是等到 closing 才突然冒出来的。
下面我们就用一个Naperville 约 $80 万的独栋房销售，来做一个比较真实、接近实战的拆解。
中介佣金（Listing & Brokerage Fees）
中介费因公司和定价方式不同差异很大。传统模式通常是 5–6% 总佣金，卖方中介和买方中介各拿一半。但现在越来越多卖家，尤其是高价房，会选择阶梯式或降低佣金的结构——房价越高，比例越低，而不是“一刀切”。
以 $800,000 的房子为例：
- 传统模式：大约 $40,000–$48,000
- 阶梯 / 优化后的模式：明显更低，但曝光、谈判和服务并不会打折
这通常是卖房过程中最大、也是最可控的一项成本，所以在挂牌前把佣金结构搞清楚，真的很重要。
房产税（Property Taxes）
伊利诺伊州的房产税是事后缴纳（paid in arrears） – 今年付去年住的税，明年付今年住的税。简单说就是：你在卖房时，要先替买家把“已经产生但还没出账单的税”垫出来。
每年地产税的一个比较贴近现实的估算方式是房价的 2%
以 $800,000 的 Naperville 房子为例：
- 年房产税估算：约 $16,000
- 卖家在 closing 时给买家的税金补贴：通常在 $8,000–$14,000 甚至更多（取决于成交时间）
很多卖家被这一项吓一跳，其实它不是“多交了一笔税”，而只是时间差，但现金流上确实很痛。
过户税（Transfer Taxes）
过户税是最容易被说模糊的一项，而且不同城市差别很大。在大多数伊州郊区：
- 伊利诺伊州过户税：卖家付($0.50/$500)
- 县级过户税：卖家付($0.25/$500)
- 城市过户税：很多郊区没有
Naperville 目前城市级过户税只需要买家支付，所以卖家通常只承担州和县的部分。在我们$800,000的房产销售时，需交的水为$1,200。
芝加哥市特别说明：
芝加哥的情况不太一样：
- 城市过户税通常是买家付大头 ($3.75/$500)，余下的由卖家付($1.5/$500).
- 卖家仍然支付州和县的部分
可以咨询你的地产经纪，了解针对您的房产的实际情况。
产权和政府登记费用
每笔交易都要做产权保险，这是保障业主产权的关键步骤。
- 产权记录搜索和保险：通常$2,000–$3,000+
- 政府登记房契等费用：通常几百美元
在我们$800,000的房产卖出时，卖家要付给买家的产权保险的费用。这笔产权保险费可能在$3,300左右（按2026年产权公司的平均定价）。不同的产权公司，不同的房产历史，可能产生的费用都不同。
律师费 & 过户费用
伊利诺伊州是律师审核州，实际操作中，卖家基本都会请律师。
常见费用包括：
- 房地产律师：约 $1,000–$1,500
- 文件准备、登记等杂费：金额不大，但会有
这笔钱基本省不了，而且从经验来看，非常值得花。
房产边界测量图、HOA 相关费用
对伊州的非condo卖家，卖房的时候都要付
- 地界测量图（Survey）：约 $400–$800（根据房产不同情况，有时很高）
如果房子有HOA管理，比如condo或者townhome，还有HOA规定的卖房相关费用
- HOA 文件费用（如果有）：$200–$600+
这一块经常被卖家低估，等到 closing 才发现多了一笔。
卖房前后的“杂项成本”
有些钱不会直接出现在结算单上，但实打实影响你到手多少钱：
- 验房后要求的小修小补
- 专业清洁
- 简单 staging 或拍照
- 水、电、燃气的最后账单
- 搬家费用
根据房子情况和时间点，这些从几千到上万都有可能。
卖家常见成本汇总（$800,000 案例）
一般来说，卖家可能会遇到：
- 佣金：浮动（影响最大的变量）
- 房产税补贴：约 $8,000–$14,000+
- 过户税：州 + 县（卖家付）$1,200
- 产权登记：约$2,000-$4,000
- 律师 & 过户：约 $1,200–$1,500
- Survey / HOA：约 $600–$1,000+
- 其他准备与搬家费用：因人而异
为什么“佣金结构”比你想象的重要
很多卖家忙着纠结小几百、小几千的费用，却忽略了最大的杠杆：佣金怎么收。
一个透明、合理、会随着房价调整的佣金模式，在保证服务质量的同时，可能直接帮你多保住几千甚至上万美元，让你的房子卖到能拿到的最好价钱，保存多年来辛苦积攒的房屋净值。
如果您好奇自己的房子卖掉可以拿到多少钱，我们可以按您的实际情况，帮你做一份更贴近真实的卖房数据计算 – 不管您是不是近期想卖房。因为知己知彼，才能未雨绸缪。
