买房的过程，简单的说就是：选房–谈合同–交钱拿钥匙。但是这其中有很多步骤，或者给买方提供了更多保护，或者是卖方需要注意的。如果不了解或者不重视，可能会造成很大损失。在美国买房卖房的人都应该知道。
1. Pre-approval Letter 贷款预批准信
贷款预批准信，意思就是贷款银行已经查了你的信用和收入，明确的说可以贷给你多少钱。如果要贷款买房，在提交合同的时候就要同时提交这封信，证明你能付得起，否则卖家不会认为你是认真的，你的offer也就没有竞争力。
Pre-approval的过程要比Pre-qualification复杂，要查你的信用记录，还要查看你的工资单，报税单，银行对账单等等。所以对于认真要买房的人来说，要提早做这一步。做pre-approval的过程也能让你知道你究竟能贷到多少款，所以可以定一个明确的预算。
2. Home Inspection 房屋检验
签了合同之后马上要做的一步，就是进行房检。房检通常是要找一个专业的房检师，来测试房子的主要设备，水电气，地基房顶等。价格一般在$300-600，取决于房子的大小。但是买家要对这一步有一个比较现实的认识。房检只是看表面的东西有没有坏掉，不会告诉你怎么修，也不会拆开墙去看里面的问题。但是如果没有房检，你就没有办法发现这些问题，进而跟卖家再重新谈判。对于卖家来说，签了合同不等于卖掉房子，房检是很容易让交易失败的一步，因此最好事先做好准备。有些房检还有特殊功能，比如检验白蚁或者氡气等。
3. Appraisal 房屋估值
对贷款的人来说，做房屋估值是银行确保自己放的贷款比较稳妥的重要步骤。价格也在$400-600。由房屋估价员根据同类房产的销售情况和房子本身状况给出估值。在市场风向变化的时候，估值可能会造成一些问题，比如估出来价格没有你的买价高，可能会导致贷款遭拒，或者卖方撤出，或者重新谈判。有些特殊贷款（如FHA）的估值过程中还会进行进一步房检，如果房屋不符合标准，还要卖方再修房。
4. Contingencies 制约条件
说白了就是合同里的解约条件。一份合同不是双方都签了字了就肯定会成功，还要满足种种条件。比如律师审核，比如房检顺利，比如贷款批准。这些条件都有自己适用的时期，一定要和律师和地产经纪研究明白每个阶段哪些条件适用。如果错过了这个阶段又反悔，那可能就会蒙受经济损失。
5. Closing Cost 过户费用
对买家和卖家来说，谈妥的房价并不是closing的时候标准的价钱，双方都有很多自己要付的过户费用。比较常见的师title费用，律师费，地税，政府登记费用。这些费用通常在买价的2-5%，甚至可能更高。所以买家在closing钱要确保自己预算重组，不然可能到最后一步整盘垮掉。卖家也要注意买价能否还清所有的贷款余额和各项费用。时有发生的情况是卖房的时候卖家还要出钱才能close。详情请见我们以前的文章：
6. Title Insurance 产权保险
和房屋保险保房子不同，产权保险保的是一个虚的概念，就是你的所有权。但是如果没有，可能会带来巨大的损失，甚至房子都会丢掉。产权的意思就是前一任房主卖给你了，那么之前的所有恩怨过往就都一笔勾销了，你就是新的主人。万一有其他的人过来说，其实我才是房主，你把钱交错人了，你不能住这房子，怎么办？或者你的邻居把房子建到你的地盘上，怎么维权？这个时候产权保险就发挥作用了。如果有这种纠纷，只要你有产权保险，所有官司会有产权公司（title company）来打，会保障你的所有权。这也就是为什么closing的时候有很多title相关的费用。
